Proprietà e condominio: vendita in blocco per il prezzo di € 25.000.000,00, diritto di prelazione legale o convenzionale e simulazione.
La Corte di Appello, in merito alla vendita in blocco, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– lo scopo di vendere unitariamente l’intero edificio può giustificarsi, in una politica di dismissione generale, con la volontà di essere sollevati dagli oneri di gestione inerenti alle unità abitative invendute;
– anche in ipotesi di successiva alienazione frazionata delle porzioni di edificio oggetto della compravendita, la vendita deve ritenersi in blocco in quanto la successiva utilizzazione dell’edificio, da parte dell’acquirente, non influisce sui suoi connotati;
– i conduttori del complesso immobiliare venduto non possono reclamare diritti di prelazione o opzione, incompatibili con il caso della vendita in blocco.
La Corte di Appello, tra l’altro, in tema di distinzione tra la vendita cumulativa e quella in blocco ha ritenuto tale distinzione un defatigante sforzo ermeneutico laddove la vendita ha avuto ad oggetto l’intero edificio.
La Corte di Appello, in tema di prova della simulazione della compravendita, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che a dimostrare la stessa non è certo sufficiente la deduzione che negli acquisti siano stati impiegati i medesimi titoli di credito che, in quanto assegni circolari, sono equiparabili al denaro e, come questo, nulla dicono delle circostanze oggettive e soggettive della loro emissione.
La Corte di Appello, in relazione al diritto di prelazione/opzione legale, ha analizzato in dettaglio la normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali di cui al D.lgs. 104/1996 ed ha ritenuto di escludere l’applicazione della stessa normativa ai conduttori di immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M..
La Corte di Appello, in particolare, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– il diritto di prelazione/opzione legale previsto dal D.lgs. 104/1996 in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici non trova applicazione nei confronti dei conduttori degli immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M. atteso che quest’ultima, prima dell’entrata in vigore della stessa normativa, aveva già esaurito il suo procedimento di privatizzazione previsto dal D.lgs. 509/1994, con conseguente trasformazione, a decorrere dal 1° gennaio 1995, in Fondazione di diritto privato;
– l’art. 1, comma 38, della legge 243/2004 espressamente esclude che le procedure in materia di dismissione del patrimonio immobiliare disposte dal predetto D.lgs. 104/1996 si applichino agli enti previdenziali ed assistenziali privatizzati ai sensi del D.lgs. 509/1994 (i principi, in precedenza, sono stati affermati in un caso vinto dallo Studio Legale Liguori & Liguori: Trib. Napoli 22/2/2011 n. 2473).
La Corte di Appello ha affermato ancora che:
– il diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile non spetta al conduttore che, al momento dell’alienazione, detiene l’immobile non in virtù di un contratto di locazione in corso de iure, ma quale occupante di fatto dopo la cessazione del contratto medesimo;
– il diritto di riscatto non può mai collegarsi ad una prelazione convenzionale la cui violazione, stante il carattere solo obbligatorio di questa, può, al più, determinare condanne risarcitorie.