Proprietà e condominio: vendita in blocco per il prezzo di € 25.000.000,00, diritto di prelazione legale o convenzionale.
La Corte di Appello, in relazione al diritto di prelazione/opzione legale, ha analizzato in dettaglio la normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali di cui al D.lgs. 104/1996 ed ha ritenuto di escludere l’applicazione della stessa normativa ai conduttori di immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M..
La Corte di Appello, in particolare, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– assume rilievo determinante la circostanza che la Fondazione E.N.P.A.M. – con decorrenza dal 1° gennaio 1995 – si era trasformata da ente pubblico previdenziale in ente privatizzato, attuando il procedimento di privatizzazione di cui al D.lgs. 509/1994;
– tale procedimento di privatizzazione era pertanto già completamente esaurito all’epoca della entrata in vigore del D.lgs. 104/1996 in tema di dismissione del patrimonio degli enti previdenziali di natura pubblica con la conseguenza che lo stesso non può trovare applicazione nel caso di specie;
– relativamente alla vendita di immobili da parte della Fondazione E.N.P.A.M., quale ente già privatizzato, non può farsi riferimento nemmeno alle ulteriori disposizioni normative successivamente intervenute in tema di dismissione del patrimonio immobiliare da parte di enti pubblici (cfr. tra le altre la legge n. 662/96);
– invero, l’immutato carattere pubblicistico dell’attività istituzionale di previdenza ed assistenza della Fondazione E.N.P.A.M., a seguito della sua privatizzazione, è irrilevante ai fini della vendita del suo patrimonio immobiliare che non attiene all’esercizio della sua funzione pubblicistica cui tale Ente è preposto e tantomeno rientra tra le sue attività istituzionali;
– il D.lgs. 104/1996 disciplina la vendita dei beni da parte degli enti previdenziali pubblici e non di quelli privatizzati;
– l’art. 1, comma 38, della legge 243/2004 che espressamente esclude che le procedure in materia di dismissione del patrimonio immobiliare disposte dal predetto D.lgs. 104/1996 si applichino agli enti previdenziali ed assistenziali privatizzati ai sensi del D.lgs. 509/1994 ancorché la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla data di entrata in vigore del D.lgs. 104/96 presenta un importante carattere innovativo in quanto espressamente afferma che lo stesso decreto legislativo non si applica nemmeno quando la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla sua entrata in vigore;
– ne consegue, pertanto, che la Fondazione E.N.P.A.M., in ragione della propria pregressa privatizzazione, non era tenuta ad adottare i piani di alienazione e ad osservare i criteri per la vendita di cui all’art. 6 del D.lgs. 104/96 e, tra questi, proprio il diritto di preferenza riconosciuto dalla stessa norma agli inquilini e, quindi, la “prelazione legale” dagli stessi vantata.
La Corte di Appello, in relazione alla vendita in blocco, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che la stessa vendita in blocco non cessa di essere tale per la successiva alienazione frazionata delle porzioni di edificio da parte dell’acquirente seguita a stretto giro all’acquisto del complesso immobiliare in quanto la successiva utilizzazione dell’edificio da parte dell’acquirente non influisce sui connotati della vendita in blocco.
La Corte di Appello, in relazione alla vendita in blocco e prelazione contrattuale (dei conduttori della Fondazione E.N.P.A.M.), ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha, altresì, precisato che:
– avendo la Fondazione E.N.P.A.M. stabilito di procedere alla vendita in blocco non poteva essere esercitato dai conduttori la prelazione che era stata loro riconosciuta contrattualmente;
– la stessa prelazione contrattuale era limitata alla sola ipotesi di vendita frazionata presupponendosi in tal caso l’identità dell’immobile locato con quello venduto che nella vendita in blocco non era ovviamente ravvisabile.