Proprietà e condominio: vendita in blocco, diritto di prelazione legale o convenzionale e simulazione.

Il Tribunale, in merito alla vendita in blocco, ha affermato che nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati siano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari – tra cui anche quella oggetto di un contratto di locazione – le stesse costituiscono un unicum e, pertanto:

• si è in presenza di una vendita in blocco;
• è escluso il sorgere in capo al conduttore del diritto di prelazione o riscatto.

Il Tribunale, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo e in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui anche quella oggetto del contratto di locazione, ha affermato che al conduttore che invoca il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli art. 38 e 39 della L. 392/1978 spetta dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore e, cioè, che hanno inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore (come, ad esempio, nel caso in cui il valore dei vari immobili ceduti sia identico nell’eventualità che gli stessi siano alienati in blocco o separatamente e nel caso in cui la futura unitaria destinazione del complesso immobiliare sia impossibile per motivi oggettivi, non essendo consentita dallo stato dei luoghi, ovvero sia preclusa dagli strumenti urbanistici).

Il Tribunale, in relazione al diritto di prelazione/opzione legale ha analizzato in dettaglio la normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali di cui al D.lgs. 104/1996 ed ha ritenuto di escludere l’applicazione della stessa normativa ai conduttori di immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M..Il Tribunale ha affermato che:

• il diritto di prelazione/opzione legale previsto dal D.lgs. 104/1996 in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici non trova applicazione nei confronti dei conduttori degli immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M. atteso che quest’ultima, prima dell’entrata in vigore della stessa normativa, aveva già esaurito il suo procedimento di privatizzazione previsto dal D.lgs. 509/1994, con conseguente trasformazione, a decorrere dal 1° gennaio 1995, in Fondazione di diritto privato;
• l’art. 1, comma 38, della legge 243/2004 espressamente esclude che le procedure in materia di dismissione del patrimonio immobiliare disposte dal predetto D.lgs. 104/1996 si applichino agli enti previdenziali ed assistenziali privatizzati ai sensi del D.lgs. 509/1994 (i principi, in precedenza, sono stati affermati in un caso vinto dallo Studio Legale Liguori: Trib. Napoli 22/2/2011 n. 2473).

Il Tribunale ha affermato ancora che:

•  il diritto di prelazione legale, invece, previsto dagli artt. 38 e 39 L. 392/1978 a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso “de iure” al momento in cui il locatore aliena l’immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l’elemento essenziale per la destinazione dell’immobile all’attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell’immobile;
• altrettanto vale per l’analogo diritto previsto in favore dei conduttori di immobili destinati ad uso di abitazione.

Il Tribunale, in tema di diritto di prelazione convenzionale che può riconosciuto al conduttore in forza dello stesso contratto di locazione, ha affermato che:

• esso non ha efficacia reale ma solo obbligatoria e, in ogni caso, non è opponibile ai terzi acquirenti;
• la semplice prelazione convenzionale conferisce al preferito un diritto di natura obbligatoria, non opponibile ai terzi, la cui violazione non comporta il potere di riscatto, ma solo il rimedio del risarcimento del danno;
• la prelazione convenzionale, analogamente a quella legale, non ha natura reale ma obbligatoria e, non essendo riconducibile alla promessa di stipulare, è insuscettibile di esecuzione coattiva; inoltre, stante l’efficacia obbligatoria della stessa, il mancato esercizio del diritto di prelazione non comporta la nullità degli atti compiuti e dei negozi posti in essere ma dà diritto soltanto al risarcimento del danno.

Il Tribunale ha affermato ancora che è del tutto irrilevante la circostanza che nel medesimo giorno l’acquirente abbia deciso di alienare alcuni immobili a terzi soggetti, posto che il diritto di prelazione del conduttore della singola unità immobiliare, in caso di vendita in blocco dell’intero edificio, non esiste nemmeno se la vendita dell’intero complesso sia seguita immediatamente da parte dell’acquirente da vendita frazionata.

Il Tribunale, in tema di simulazione della compravendita di unità immobiliari, ha affermato che:

•  l’art. 1414 c.c., nel disciplinare gli effetti della simulazione, prevede che il contratto simulato non produce effetto tra le parti nei confronti delle quali ha effetto il contratto dissimulato purché ne sussistono i requisiti di sostanza e di forma;
• l’art. 1415 c.c., nel disciplinare gli effetti della simulazione rispetto ai terzi, al comma 2 prevede che quest’ultimi possono far valere la simulazione nei confronti delle parti solo quando essa pregiudica i loro diritti;
• il conduttore, pertanto, può far valere la simulazione dell’atto di compravendita dell’immobile condotto in locazione solo allorché questo abbia pregiudicato un suo diritto.